Você sabia que existem duas modalidades de compra e venda de imóveis rurais?

Ao comprar ou vender um imóvel rural, um detalhe muitas vezes negligenciado pode gerar grandes transtornos: a modalidade do contrato. A depender da forma como a compra e venda é formalizada — ad corpus ou ad mensuram — o negócio pode se tornar fonte de disputas judiciais, prejuízos financeiros e insegurança jurídica.

Por isso, entender a diferença entre essas duas modalidades é essencial para quem deseja fazer uma negociação segura.

1. Compra e venda ad corpus: aquisição por característica global do imóvel

Na modalidade ad corpus, o comprador adquire o imóvel como um todo, considerando a sua existência física e não necessariamente a metragem exata. Nessa forma de negócio, a área informada é apenas uma referência e, em regra, diferenças de metragem não geram direito a abatimento de preço ou rescisão contratual.

É comum em negócios em que o valor considera fatores diversos, como localização, benfeitorias, acesso à água, cercas, estradas internas ou pastagens, e não apenas a extensão do terreno.

Exemplo: Um comprador adquire uma fazenda, com sede, curral e estrutura produtiva, pelo valor global de R$ 1 milhão. Se, posteriormente, for constatado que a área é inferior à descrita na escritura, ele não poderá exigir devolução proporcional do valor, salvo se houver má-fé comprovada ou a área for demasiadamente inferior a descrita no contrato (essas exceções precisam ser instruídas com  provas evidentes).

2. Compra e venda ad mensuram: aquisição com base na metragem

Na modalidade ad mensuram, também chamada de "por medida", a área do imóvel é parte essencial do contrato. O preço é estabelecido com base na quantidade de hectares, Alqueires ou metros quadrados, e qualquer diferença relevante entre o que foi contratado e o que é entregue pode gerar abatimento proporcional, compensação de área, rescisão do contrato ou até mesmo perdas e danos (a depender do caso).

Exemplo: Um produtor compra 100 Alqueires por R$ 300 mil o Alqueire, totalizando R$ 30 milhões. Se, após medição técnica, verificar-se que o imóvel possui apenas 90 alqueires, ele poderá exigir a devolução proporcional de R$ 3 milhões ou, dependendo do caso, compensação da área ou desfazer a compra por meio da rescisão do contrato.

Qual a importância prática dessa escolha?

A escolha entre ad corpus e ad mensuram impacta diretamente os direitos do comprador em caso de divergência de área. Um contrato mal redigido, que não especifica claramente a modalidade, pode comprometer a viabilidade de ações judiciais futuras e impedir a reparação de prejuízos.

Além disso, em imóveis rurais, a precisão da área interfere em obrigações ambientais, pagamento de tributos como o ITR, e até em financiamentos bancários. Um erro na área informada pode gerar problemas com o INCRA, CAR e cartórios de registro.

Como se proteger?

• Leia atentamente o contrato e verifique se há cláusula indicando a modalidade da compra (ad corpus ou ad mensuram);

• Solicite medição da área por profissional habilitado, preferencialmente com georreferenciamento atualizado;

• Evite contratos genéricos ou baseados em modelos prontos;

• Conte com o apoio de um advogado especializado em direito agrário, agronegócio ou imobiliário.

Conclusão

A distinção entre compra e venda ad corpus e ad mensuram pode parecer técnica, mas representa uma diferença fundamental nos efeitos jurídicos do contrato. Escolher a modalidade errada — ou deixar isso em aberto — pode custar caro, gerar conflitos e até comprometer a própria validade do negócio.

Antes de assinar qualquer contrato de compra e venda de imóvel rural, busque orientação jurídica especializada. Prevenção é sempre mais eficiente e econômica do que remediar prejuízos depois.